Blocuri noi cu 18 nivele peste drum de Dendrariu. Cu cele vechi totuși ce facem?

Cartierul delimitat de străzile Ion Creangă, Eugen Coca, Ion Neculce și Calea Ieșilor ilustrează una dintre provocările majore ale orașelor post-sovietice – cum modernizăm zonele și blocurile vechi, care nu mai răspund nevoilor actuale, fără a pierde legătura cu identitatea comunității? În timp ce unele clădiri și spații sunt îngrijite de locuitori implicați, altele, lăsate în paragină și degradate, afectează atât siguranța, cât și estetica zonei. Propunerile de demolare și înlocuire cu blocuri de 18 nivele intră în contrast cu practicile mai multor orașe europene, unde reabilitarea fondului locativ vechi a devenit o soluție mai sustenabilă și adaptată nevoilor comunităților locale. Analizăm situația acestui cartier, planurile propuse și soluții alternative.

Felul în care arată orașul – arhitectura clădirilor, planificarea străzilor, aspectul locuințelor și al spațiilor publice – influențează direct calitatea vieții noastre. Blocurile în care trăim, trotuarele pe care mergem și clădirile pe lângă care trecem zilnic ne modelează dispoziția, sănătatea mintală și relațiile cu ceilalți. 

În Chișinău, peste 200.000 de locuitori trăiesc în blocuri cu stare tehnică precară. Jumătate din blocurile din oraș nu au fost reparate capital de peste 35 de ani. O bună parte din acestea au un termen de exploatare de peste 45 ani. În sectorul Buiucani, zona cuprinsă între străzile Ion Creangă – Eugen Coca – Ion Neculce – Calea Ieșilor este un exemplu grăitor al acestei situații. 

Aici sunt mai multe blocuri cu 2-5 etaje, construite în anii ’50-’60. Majoritatea sunt locuite. La parterul blocurilor din prima linie funcționează mici afaceri – magazine, cafenele, servicii poștale. 

În interiorul cartierului, unele clădiri și spații sunt îngrijite de localnici, care plantează flori și creează un mediu plăcut, primitor și sigur.

Alte clădiri însă sunt abandonate. Unele chiar pe prima linie, de-a lungul străzii Ion Creangă. Ele nu sunt securizate corespunzător și reprezintă pericol pentru locuitori. Au geamuri sparte și acces liber în interior. 

Deși în 2021 primarul Ion Ceban anunța demolarea mai multor construcții ilegale de pe acest teren, pentru a crea parcări și drumuri de acces, în 2025, șuri și garajuri abandonate și parțial demolate sunt încă prezente. În jurul lor se depozitează deșeuri, iar zona nu este salubrizată regulat. 

Conform datelor cadastrale, terenul de aproximativ 1 ha, pe care se află toate aceste clădiri părăsite, este proprietate privată. Totuși, cea mai mare parte a întregului teritoriu dintre străzile Ion Creangă – Eugen Coca – Ion Neculce – Calea Ieșilor, cu o suprafață de peste 15 ha, precum și construcțiile, sunt proprietate publică. Deși terenul are o amplasare foarte bună – zone verzi amenajate în apropiere, precum Parcul Dendrariu și Alunelul, rețea dezvoltată de transport public, instituții de învățământ, centre comerciale și distanță relativ mică față de centrul orașului – de-a lungul anilor nu s-a depus suficient efort ca fondul locativ din această zonă să fie întreținut corespunzător și să servească cât mai mult timp locuitorilor. 

Acum se propune înlocuirea blocurilor vechi cu unele multietajate noi. Asta ar putea, teoretic, îmbunătăți situația, dar noile construcții de blocuri din oraș nu o dată au arătat că nu țin cont de acces la spații verzi, la lumina naturală, nu prevăd spații de socializare, joacă sau sport care să răspundă necesităților locuitorilor. Mai mult, deși demolarea și construcția unor blocuri noi par o soluție firească, experiența altor orașe demonstrează că reabilitarea este adesea mai sustenabilă, mai puțin costisitoare și mai benefică pentru comunitate. Despre alternativele demolării puteți citi în articolul Blocuri vechi: provocările de astăzi, oportunitățile de mâine.

Blocurile de lângă Dendrariu degradează, unele riscă să fie demolate, iar planurile pentru acest teren nu corespund bunelor practici din urbanism și necesităților comunității. Analizăm ce presupun aceste planuri, care sunt riscurile și cum se poate mai bine.

Demolări, blocuri de 18 nivele, cu zone de odihnă pe acoperiș și „expresivitate arhitectural estetică înaltă”

Zona analizată are în jur de 15 ha. Conform datelor cadastrale, cea mai mare parte a terenului este proprietate publică. Din informațiile publicate de autoritățile municipale, aflăm că pentru o parte din teren (8 ha) a fost elaborat în 2020 un Plan urbanistic zonal (PUZ), iar pentru o altă parte a teritoriului (7,2 ha), în anul 2024 s-a realizat un Studiu de justificare pe baza căruia se va elabora un PUZ. Ambele documente au fost realizate la inițiativa unor dezvoltatori și presupun demolări și construcția blocurilor de până la 18 nivele. Totuși, niciunul din documente încă nu a fost aprobat.

În anul 2020, pe pagina web a Primăriei apare un anunț privind intenția de elaborare a PUZ-ului pentru această zonă. Locuitorii sunt invitați să transmită observații și propuneri către Direcția Generală Arhitectură, Urbanism și Relații Funciare (DGAURF). 

Doi ani mai târziu, la 14 septembrie 2022, pe pagina de Facebook a DGAURF este plasată o postare despre blocurile locative vechi din anii ’50-’60 ai secolului trecut, care se află într-o stare avansată de degradare și care ar putea fi demolate în cadrul unui program de renovare a fondului locativ, care presupune „înlocuirea clădirilor uzate din oraș cu blocuri moderne de înălțime mică”. Postarea este însoțită de o imagine a zonei cuprinse între străzile Ion Creangă – Eugen Coca – Ion Neculce – Calea Ieșilor. 

În comentarii, oamenii s-au arătat sceptici referitor la înălțimea mică a blocurilor noi despre care se vorbește în postare, au menționat că eventuala construcție a blocurilor multietajate va genera ambuteiaje și au sugerat ca blocurile vechi să nu fie demolate, ci renovate.

În scurt timp, aflăm că îngrijorările locuitorilor s-au adeverit. La 12 octombrie 2022, pe pagina de Facebook a Preturii Buiucani, au fost anunțate consultări publice a PUZ-ului pentru acest teren.

„Această lucrare impune folosirea raţională a terenului pentru construcţii şi obţinerea unei expresivităţi arhitectural estetice înalte a unor soluţii compoziţionale volumetrice în vederea încadrării obiectivelor în ansamblul arhitectural-urbanistic existent.”, se menționează în postare.

„Având în vedere necesitatea dezvoltării urbanistice a or. Chișinău și ținând cont de amplasamentul favorabil al acestei zone, care se află în imediata apropiere de sectorul Centru (...) de-a lungul străzii Ion Creangă amplasăm un complex locativ cu 18 nivele, 15 fiind locative, în fața căruia se propun Centre comerciale cu terasă amenajată, complex de odihnă și sport cu piscină.”, ne spune PUZ-ul elaborat la solicitarea SRL „Liviu&Cristi”.

Potrivit documentului, care a fost postat doar pe pagina de Facebook a Preturii, de-a lungul străzii Ion Creangă se propune construcția mai multor blocuri locative cu 18 nivele, centre comerciale cu terasă, complex de odihnă și sport cu piscină. În interiorul cartierului – 7 blocuri locative cu 10 nivele, 3 parcări multietajate pentru 100 automobile fiecare și reparația capitală a blocurilor existente din strada Ion Neculce. Centrul de Metrologie Aplicată și Certificare de pe acest teritoriu se propune a fi strămutat, iar grădinița din centrul cartierului – demolată și construită una nouă cu 2 nivele pentru 300 de copii.

La consultările publice din 4 noiembrie 2022, potrivit procesului verbal, au participat peste 60 de persoane. Unii participanți au susțin proiectul, ținând cont de starea deplorabilă actuală a clădirilor de pe acest teren. Mulți însă au menționat că eventuala construcție a blocurilor multietajate va genera trafic și ambuteiaje. Proiectantul a vorbit despre posibilitatea lărgirii străzii Ion Creangă, astfel ca să fie 3 benzi pe sens și una dedicată transportului public. O altă îngrijorare exprimată a fost faptul că clădirile înalte vor lipsi de soare copiii de la grădinița din cartier. Oamenii au spus că PUZ-ul trebuie să prevadă terenuri cu destinație socială, spații de joacă și de odihnă, scuaruri și că trebuie elaborat pentru o zonă mai extinsă, examinată în ansamblu.

„Nu trebuie să acceptăm doar dorințele investitorului, este important de asigurat respectarea tuturor normelor și a legislației în vigoare. Nu poate fi examinat PUZ doar pe o zonă împărțită din cartier, este necesar de extins zona până la Calea Ieșilor și până la str. Milano, așa este corect și atunci avem despre ce discuta, așa este corect și din prevederile Legii privind principiile urbanismului. Tot PUZ-ul acesta este elaborat doar pentru a fi construit blocul cu 18 etaje.”, a declarat un arhitect prezent la discuții, locuitor al zonei.

În 2024, pentru o altă zonă din acest cartier, mai apropiată de strada Calea Ieșilor, la inițiativa Malvicon-Plus SRL, a fost realizat un studiu de justificare în vederea fundamentării inițierii Planului urbanistic zonal.

Documentul menționează că „realizarea investiției este dictată de necesitatea construirii unui complex comercial și locativ într-o zonă favorabilă și solicitată pentru operațiuni de cumpărare a apartamentelor și de dezvoltare a aspectului comercial” și că „apariția unui complex rezidențial cu obiective comerciale va ameliora situația ecologică și sanitară actuală prin valorificarea și amenajarea chibzuită a teritoriului dat și va opri degradarea continuă a segmentului dat al teritoriului din sectorul Buiucani”.

Astfel, se propune modificarea codului urbanistic pentru mai multe zone de pe acest teren, așa încât aici să poată fi amplasate câteva clădiri de 16 nivele cu spații comerciale și locuințe; 7 blocuri cu 9 nivele, în urma desființării clădirilor existente; reconstruirea a patru blocuri existente de-a lungul străzii Calea Ieșilor, prin adăugarea a încă câtorva nivele ș.a. 

Paradoxal, dar potrivit studiului – „măsurile propuse sunt orientate spre lichidarea eventualelor congestii și blocaje de trafic în orele de vârf pe străzile Calea Ieșilor și Ion Creangă”. În realitate însă implementarea acestor planuri implică mai multe riscuri și efecte negative.

Riscuri – poluare, trafic, gentrificare și pierderea identității

Noile construcții ar atrage mai multe mașini și vizitatori, ceea ce ar duce la creșterea emisiilor de gaze și a poluării fonice. Străzile ar deveni și mai aglomerate, iar blocajele – frecvente, afectând circulația și calitatea vieții în cartier.

Lucrările masive de demolare și construcție ar contribui la creșterea prafului și zgomotului, având un impact negativ asupra sănătății locuitorilor, mai ales că în interiorul cartierului se află două grădinițe, una dintre care este pentru copiii cu risc sporit de îmbolnăvire a tuberculozei.

Un alt pericol este gentrificarea, un proces prin care zonele accesibile devin din ce în ce mai scumpe, iar locuitorii cu venituri mici sunt forțați să plece. Creșterea prețurilor la locuințe și servicii ar face cartierul inaccesibil pentru mulți dintre cei care trăiesc aici de mult timp și îngrijesc acest spațiu. Astfel, caracterul autentic al zonei ar putea dispărea, înlocuit de un peisaj mai uniform și mai orientat spre profit, mai degrabă decât spre nevoile comunității.
 

Ce spun autoritățile

La începutul lunii ianuarie, am expediat mai multe solicitări de informații către autoritățile municipale pentru a afla etapa la care sunt documentele urbanistice menționate mai sus și care este viziunea lor pentru zona cuprinsă în perimentru străzilor Ion Creangă – Eugen Coca – Ion Neculce – Calea Ieșilor. Până la publicarea acestui articol, am recepționat răspunsuri de la doi consilieri municipali. 

Victor Chironda (Platforma DA) ne-a spus că deși Primăria Chișinău a inițiat numeroase Planuri Urbanistice Zonale între 2021 și 2024, majoritatea au avut drept scop modificarea codurilor urbanistice pentru a permite construcții multietajate cu densitate maximă, fără mecanisme clare pentru asigurarea infrastructurii publice, sociale sau verzi. PUZ-urile ar fi fost folosite mai mult pentru a sprijini interesele private ale dezvoltatorilor imobiliari.

„În rest, toate elementele de infrastructură publică și socială prevăzute în aceste PUZ-uri nu sunt decât elemente de decor ce au menirea să distragă atenția publică și să justifice oarecum adoptarea acestor PUZ-uri.”

În cazul PUZ-ului menționat, consilierul spune că documentul arată clar că scopul este construcția unui complex comercial și locativ pe un teren privat, fără să ofere soluții pentru revitalizarea zonei în ansamblu. Lipsesc prevederi privind evaluarea clădirilor existente, relocarea locatarilor sau alte măsuri de sprijin pentru locuitorii actuali. 

„Acest PUZ nu are în nici un fel menirea de a identifica soluții de revitalizare a întregului teritoriu analizat, ci doar de a schimba codul zonei terenului generator de PUZ cu suprafața de 0,491 ha care este proprietatea privată a investitorul studiului de justificare din „S” în „C4”, care permite aplicarea unor coeficienți CUT și POT maximali (construcția de blocuri locative multietajate cu spații comerciale la parter).”

Chironda a mai menționat că modificările propuse ar putea crea un mediu favorabil speculațiilor imobiliare, afectând interesele proprietarilor de apartamente din blocurile vechi. Consilierul a atras atenția și asupra posibilelor probleme legate de densificarea maximă, care ar putea complica semnificativ traficul în zonă, dată fiind proximitatea arterelor Calea Ieșilor și Ion Creangă. 

„În concluzie, având în vedere cele expuse, în calitate de consilier municipal îmi asum să votez împotriva acestui PUZ, și voi recomanda și colegilor din CMC să voteze împotriva acestor pseudo-documente de urbanism.”, a scris Victor Chironda.

Anetta Dabija (PAS) ne-a comunicat că studiul de justificare menționat ​​nu garantează în niciun fel reconstruirea blocurilor indicate și că deocamdată municipalitatea nu are un proiect sau program de construire a unor blocuri noi pentru aceste terenuri sau pentru orice altă zonă din municipiul Chișinău.

Mai mult, consiliera menționează că în studiu sunt prezentate eronat aspectele sociale și capacitatea instituțiilor de educație. 

„În tabelul prezentat de DGETS este indicat faptul că în aproape toate din instituțiile de educație din sector (cu excepția unui singur liceu) numărul de copii depășește (deja) numărul pentru care au fost inițial proiectate clădirile instituțiilor, însă în studiu este indicat faptul că capacitățile indicate pot fi soluționate din contul instituțiilor de educație timpurie și generală existente, care, la momentul actual, nu au umplerea proiectată inițial”.

La fel ca și colegul său din CMC, Anetta Dabija spune că acest studiu și PUZ-ul care urmează, se elaborează pentru a justifica posibilitatea construirii unui bloc de 17 etaje pe un singur teren din toată zona Ion Creangă - Calea Ieșilor.

„Este binevenită reglementarea zonei cu locuințe în stare avansată de degradare, considerăm că asta nu e suficient. Documentațiile de urbanism se elaborează pentru a reglementa o zonă și pentru a avea o viziune de dezvoltare și nu doar pentru a legaliza construirea unor blocuri.”

Consiliera afirmă că Fracțiunea PAS va susține documentațiile de urbanism care promovează dezvoltarea urbană durabilă. Totodată, aceasta adaugă că o prioritate esențială pentru Primăria municipiului Chișinău, la această etapă, ar trebui să fie actualizarea Planului Urbanistic General al orașului.

Deși am adresat mai multe întrebări și Direcției Generale Arhitectură, Urbanism și Relații Funciare, care anterior s-a expus pe rețelele de socializare despre această zonă și care a fost responsabilă de colectarea propunerilor locuitorilor despre intenția de elaborare a PUZ-ului, încă nu am primit vreun răspuns. 

Ce putem face pentru această zonă?

Zona din apropierea Dendrariului trebuie, fără îndoială, reabilitată, însă soluțiile propuse până acum ridică semne de întrebare. Este necesară o analiză detaliată a stării clădirilor existente și identificate soluții pentru fiecare în parte. 

Unele dintre aceste blocuri, deși vechi, pot fi salvate, prin includerea în programe de renovare a fondului locativ și eficiență energetică. În cadrul acestor lucrări, s-ar putea reabilita sistemele de termoficare și renova fațadele clădirilor. Planificarea trebuie făcută în ansamblu, luând în calcul și infrastructura socială, aspectul estetic și necesitățile locuitorilor. Țările baltice, orașe precum Vilnius, Tartu sau alte orașe europene – Bordeaux, Berlin și chiar București – ne pot fi exemple atât de bune practici, cât și lecții învățate în acest proces.

Reabilitarea clădirilor existente, combinată cu modernizarea infrastructurii, poate transforma zonele degradate în cartiere atractive și funcționale. Astfel, identitatea zonei poate fi păstrată, iar locuitorii actuali nu ar fi forțați să plece din cauza unor proiecte prea ambițioase. Desigur, acest proces trebuie să se întâmple cu implicarea constantă a locuitorilor, care trebuie să suporte și o parte din costuri.

Pentru clădirile care nu mai pot fi salvate și trebuie demolate, soluțiile trebuie orientate spre comunitate, nu spre maximizarea profitului investitorilor. În primul rând, construcțiile abandonate și în stare avansată de degradare trebuie securizate, iar zona din jurul acestora trebuie salubrizată. În locul blocurilor de 18 etaje, ar trebui dezvoltate proiecte la o scară umană, care să respecte contextul local și să țină cont de nevoile locuitorilor. Cu spații verzi, locuri de joacă, scuaruri și alte facilități care să contribuie la dezvoltarea zonei și a orașului în ansamblu.

Dezvoltarea urbană nu ar trebui să fie dictată de profitul imediat, ci de nevoia de a construi un oraș care să ofere locuitorilor condiții mai bune de viață, păstrând caracterul autentic al zonelor sale istorice.